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庆阳法拍房公司讲述购买法拍房参拍前准备

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单价: 面议
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发货期限: 自买家付款之日起 天内发货
所在地: 甘肃 兰州市
有效期至: 长期有效
最后更新: 2020-10-15 00:47
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公司基本资料信息
 
 
产品详细说明
附近专业法拍房公司建议购买法拍房需要以下9个步骤:

一、市场调查

根据自己的需要确定欲购买房产的城市、区域后,可以通过网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策,比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资,还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

二、寻找目标

充分调查市场后,就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。根据最高人民法院的《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》,目前司法拍卖主要在5 个平台进行,分别是:淘宝网(http://www.taobao.com)、京东网(http://www.jd.com)、人民法院诉讼资产网(http://www.rmfysszc.gov.cn)、公拍网(http://www.gpai.net)、中国拍卖行业协会网(http://www.caa123.org.cn)。

淘宝网和京东网比较热门,拍品的种类和数量较多,参与人数多,如果是优质的房产竞争程度会比较激烈。另外 3 家平台相对比较冷门,参与人数少,遇到优质房产,捡漏的机会相对较大。

三、阅读公告

初步选定目标后,一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件:“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等,里面会列明很多重要信息,比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等,直接影响到房产是否适合购买。如果某些非常重要的信息未在公告中列明,比如税费,也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。

四、实地看样

如果仔细阅读公告之后,认为目标房产适合购买,可以按照公告的要求联系法院,报名参加实地看样。实地看样当天,通常会有法院、拍卖公司和物业公司的工作人员陪同,可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程,了解是否存在影响房产过户或交房的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。

同时,也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致,家私家电有无缺失、房产有无明显的质量问题。遇到房内有人居住,或者有邻居愿意聊几句的,还可以了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之,实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会,好好把握十分有助于降低购买法拍房的风险。

五、准备资金

实地看样之后,大致可以决定是否参加竞拍了。如果准备参加,那么此时要做的不是直接报名,而是准备好充足的资金,或者安排好资金渠道。

由于竞拍成功后,往往在1至 2周的时间内就要支付全部剩余房款,尤其对于不能贷款的房产,准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产,则要提前与银行沟通贷款事宜,做好提前申请贷款的准备。

六、交保证金

经过上述 5 个准备步骤,就可以正式进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号,在指定时间(通常为竞拍开始前)报名并将保证金支付至法院指定的收款账户,以获得出价竞拍的资格。保证金一般为起拍价的 10%--20%,打入法院指定账户后即被冻结,如果竞拍成功,即冲抵拍卖款;如果不成功,将在拍卖结束后退回;如果竞拍成功后又悔拍,法院将予以没收。

七、出价竞拍

每场拍卖,只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人,可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续 24 小时,最后2分钟如果有竞买人出价,将自动延时5分钟,直至无人出价为止。出价大于等于起拍价即可成交,价高者得。

竞拍是心理和财力的双重较量,提前学习一些出价小技巧,比如不要过早出价、抢整数、不触发延时等等,都是有帮助的。

八、支付余款

竞拍成功后,应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后,会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》(简称“三书”)等文件,然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书,以备竞买人办理过户手续。

九、办理交付

已出证的目标房产,在解除抵押和查封之后,竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税,完税后到不动产登记部门递交过户资料,顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。未出证的目标房产,在解除查封之后,竞买人可以和房地产开发商沟通,要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

在办理产权证的同时或之后,无人居住的房屋可以直接更换锁匙;有租户居住的房屋,可以等租约到期后要求租户搬出;被人无理霸占的房屋,则可以通过沟通协商或报警等收房。




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法拍房公司谈拍卖法中哪些情况至拍卖无效

拍卖无效的情形有:竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的;因拍卖造成公民个人或社会利益损害的行为。 重点的相关内容,小编做下详细介绍。

一、拍卖无效的情形有哪些

《拍卖法》第三十七条规定:“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通,损害他人利益”。一旦竞买人之间、竞买人与拍卖人之间恶意串通,给他人造成损害的,拍卖应予无效,即属拍卖无效。所谓无效拍卖,是指违反法律规定或可能造成消极社会影响而其后果不为法律所承认可拍卖活动。无效拍卖损害有关当事人的利益,或者国家和社会公共利益,故为法律所禁止。在拍卖实践中,无效拍卖通常包括以下几种情况:无益拍卖。所谓无益拍卖,是指因拍卖造成公民个人或社会利益损害的行为。例如,任意拍卖的出卖人委托拍卖人拍卖其家庭生活必需品,致使其家人生活发生困难。又如拍卖国营小企业,但对原企业职工未作妥善安排,致使职工生活无着落,影响社会稳定,这也属于无益拍卖的范畴。无益拍卖的认定,一般以法律规定为准,法律无明确规定的,按照司法惯例确认。

二、拍卖的特点有哪些

1、机会均等。拍卖是在众多买家参与下,以价格竞争的方式对拍卖标的进行竞买,每个投买者都有多次出价的权利,只要自己需要并有满足这种需要的相应财力,都有在出到最高价格后购得拍卖品的机会。

2、价格合理。在一般的商品交易中,由于各种人为的因素,往往会使商品的价格与价值相背离,甚至可能是严重背离,而在拍卖市场中,竞价是在众目睽睽之下进行的,众多买家心明眼亮,不必担心其中有“猫腻”,拍卖品受到市场的充分检验,最后实现的价格能与价值趋于一致。

3、公开性强。拍卖会是面向社会的,不问职业、年龄、性别,只要按章程办理了入场手续,各界人士都可以参加拍卖会。从拍卖的程序上看,每次拍卖会前都要事先登广告,发布信息,将拍卖标的的种类、拍卖场地、日期等事项公开告知公众。并且要在拍卖前把拍卖品向社会公开展示,使参加拍卖会的人士在拍卖前就可以了解到拍卖品的品种、数量、规格、尺寸、质量、颜色、包装及参考价格。在重要的拍卖会之前,投买者还可以得到文字和图片的介绍,可以说每一个环节都体现其公开性。

4、具有法律约束力。任何一场真正的拍卖会,由于都是由具有拍卖经营权的中介企业主持,并且拍卖市场是依据法律和法律承认的章程和规则进行的,这些章程和规则的执行是在大庭广人之下进行的,所以买卖双方的权益都可以得到法律的保护,拍板成交当然也具备了与合同同等的效力。一旦成交,双方均不得反悔。如拍卖方反悔会影响买家的利益,若投买方反悔则不仅影响了卖家和拍卖方的利益,同时会侵害其他竞买人的利益。为此,双方反悔都必须依法承担责任。可以说,拍卖的过程也是执行有关法律、章程和规则的过程,有关法律、章程和规则是拍卖活动得以顺利进行的保证。




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法拍房的风险有哪些?

风险一、房子被占用的风险
这个风险需要在买房前就调研清楚房子是否被占用?别辛辛苦苦把自己心仪的房子拍下来了,结果发现房主家的老人在占用,还赖着不走,岂不是让人很头疼的问题?
风险二、长期租赁的风险
有的房主把房子出租出去了,而且还与租户签了10-20年的租赁合同,如果你拍下这样的房子,而不知道有租赁合同的存在,那你即便是拍下了这个房子,也入住不了,所以是否有租赁合同也是在拍房前需要调研清楚的。
风险三、税费无法准确的进行计算
法拍房的税费稍有复杂,除了需要交契税以及个人所得税外,如果这个房主是企业的话还需要交增值税以及土地增值税,另外房主是债务人,很多情况无法精准计算税费,使得购房成本的不可控。另外拍前还需要调研这个房子的物业费、水电费是否有欠款,有的话,也需要购房人进行补足。这些都需要在拍房前调研清楚。
风险四、无法过户的风险
有时异地法官在出执行裁定时写了一些房源所在地税务局没有记载的信息,使得过户核税时信息对不上,如果双方达不成一致,那过户就会拖很长时间,不知什么时间才可以达成一致进行过户。
风险五、房屋瑕疵的问题
法院在委托机构拍卖时,只是给了几张图片,对于房子的瑕疵并没有详细的介绍,如果房子存在违建、或是凶宅、房屋遭到破坏,如果不知情,拍下后,也是一件很闹心的事情。所以房屋瑕疵也是需要在拍房前提前调查清楚的。法拍房公司收费标准请咨询我们




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